Главный специалист по земельно-имущественным и градостроительным вопросам

Мы ищем специалиста, который будет отвечать за поиск, первичную оценку и комплексную проработку земельных участков, зданий, имущественных комплексов и инвестиционных площадок, а также участвовать в формировании и упаковке инвестиционных продуктов. Нам нужен человек, который: имеет опыт работы с земельными участками и недвижимостью; понимает земельное законодательство, основы градостроительного законодательства; умеет работать с ЕГРН; знает категории земель и виды разрешенного использования; умеет читать ПЗЗ и Генеральные планы; понимает структуру градостроительного регламента; умеет работать с ГПЗУ; способен самостоятельно рассчитывать предварительные ТЭП участка; понимает основные ограничения использования территории; способен анализировать ЗОУИТ; понимает основы инженерного обеспечения территории; умеет систематизировать большие объемы исходной информации; уверенно работает с картографическими материалами; умеет вести переговоры с собственниками; способен взаимодействовать с администрациями и ресурсоснабжающими организациями; способен подготовить короткий и четкий аналитический вывод для руководителя; понимает, что конечная цель анализа — не изучение объекта само по себе, а принятие решения и создание инвестиционного продукта. БУДЕТ ПРЕИМУЩЕСТВОМ опыт в девелоперской компании; работа с инвестиционными площадками; работа в сфере земельно-имущественных отношений; опыт в архитектуре и градостроительстве; опыт подбора земельных участков под строительство; опыт подготовки градостроительного анализа; знание территории Ярославской области; опыт взаимодействия с сетевыми и ресурсоснабжающими организациями; понимание процедур изменения ВРИ, формирования и раздела земельных участков, межевания и получения исходно-разрешительной документации.

ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ 1. ПОИСК ПЛОЩАДОК ПОД КОНКРЕТНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ подбор земельных участков, зданий и имущественных комплексов под инвестиционные и девелоперские проекты; формирование критериев поиска исходя из требований проекта; работа с государственными информационными системами, картографическими материалами, объявлениями и профессиональными базами; самостоятельный поиск потенциальных площадок, в том числе не выставленных публично на продажу; взаимодействие с собственниками, продавцами, брокерами, муниципальными органами и иными держателями информации; первичная сравнительная оценка нескольких площадок; подготовка аргументированного предложения по наиболее подходящим вариантам.

2. ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЙ АНАЛИЗ По каждому рассматриваемому земельному участку необходимо уметь установить и проанализировать: кадастровый номер; площадь; конфигурацию и границы; форму собственности; правообладателя; категорию земель; вид разрешенного использования; правоустанавливающие документы; сведения ЕГРН; зарегистрированные ограничения и обременения; аренду; ипотеку; сервитуты; наличие зданий и сооружений; права на существующие объекты недвижимости; фактическое использование территории; наличие подъезда; наличие прав на подъездные пути; возможные земельно-имущественные препятствия для реализации проекта. При приобретении недвижимости специалист должен четко понимать, какие документы необходимо запросить у собственника и что необходимо проверить в каждом из них.

3. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ Специалист должен самостоятельно находить, читать и применять: Генеральный план; Правила землепользования и застройки; документацию по планировке территории; проекты планировки; проекты межевания; ГПЗУ; региональные нормативы градостроительного проектирования; местные нормативы градостроительного проектирования; документы территориального планирования; региональные и муниципальные нормативные акты; постановления Правительства Ярославской области; постановления и решения органов местного самоуправления; документы по зонам охраны объектов культурного наследия; требования, связанные с историческими поселениями; иные нормативные документы, влияющие на использование территории. Необходимо определять: территориальную зону; основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды использования; предельные размеры земельного участка; максимальный процент застройки; минимальные отступы; предельную этажность; максимальную высоту; ограничения по плотности застройки; требования к парковочным местам; требования к озеленению; санитарные, экологические и иные ограничения; наличие красных линий; зоны с особыми условиями использования территории; зоны охраны объектов культурного наследия; водоохранные зоны; санитарно-защитные зоны; охранные зоны инженерных коммуникаций; иные ограничения.

4. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ РАСЧЕТ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ Специалист должен уметь самостоятельно оценить градостроительный потенциал земельного участка. На основании площади участка, ПЗЗ, градостроительного регламента и установленных ограничений необходимо предварительно рассчитывать: максимально допустимую площадь застройки; ориентировочную площадь застройки; допустимую этажность; максимальную высоту; ориентировочную общую площадь объекта; коэффициент застройки; плотность застройки; площадь озеленения; потребность в парковочных местах; площадь территории, реально доступную для освоения после учета ограничений; иные основные ТЭП в зависимости от назначения объекта.

5. АНАЛИЗ ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ По каждой площадке необходимо собирать первоначальную информацию по: электроснабжению; газоснабжению; водоснабжению; водоотведению; теплоснабжению — при необходимости; ливневой канализации; связи; существующим инженерным сетям; ближайшим точкам потенциального подключения; ориентировочному расстоянию до сетей; ресурсоснабжающим организациям; ранее выданным техническим условиям — при наличии.

6. АНАЛИЗ ЗДАНИЙ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ При работе с существующей недвижимостью необходимо собирать и систематизировать: сведения о собственнике; основания возникновения права; кадастровые номера; площади; назначение; год строительства; земельный участок; права на земельный участок; техническую документацию; фактическое состояние; существующее использование; наличие арендаторов; обременения; инженерное обеспечение; подъезды; парковку; градостроительные ограничения; возможность реконструкции; возможность изменения функционального назначения; возможность дальнейшего развития территории. Специалист не заменяет юриста, технического обследователя или архитектора, но должен уметь выявить вопросы, которые требуют их профессионального заключения.

7. РАБОТА С СОБСТВЕННИКАМИ И СБОР ДОКУМЕНТОВ Специалист самостоятельно: устанавливает контакт с собственником или продавцом; получает первичную коммерческую информацию; выясняет структуру собственности; уточняет цену и условия продажи; запрашивает документы; систематизирует полученный комплект; составляет перечень отсутствующих документов; задает собственнику необходимые уточняющие вопросы; организует осмотр площадки; фиксирует существенную информацию по итогам переговоров. По земельным участкам и недвижимости специалист должен самостоятельно формировать перечень документов для первоначальной проверки в зависимости от типа сделки и характеристик объекта.

8. РАБОТА НА ТЕРРИТОРИИ Необходимо самостоятельно выезжать на площадки и проверять: фактическое состояние; подъезды; рельеф; окружающую застройку; соседние землепользования; существующие строения; инженерную инфраструктуру; возможные ограничения; фактическое использование участка; наличие водных объектов; промышленных и коммунальных объектов; потенциальные источники санитарных ограничений; иные особенности территории. По результатам выезда должны формироваться фотографии, схемы и комментарии для дальнейшей работы команды.

9. УПАКОВКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОДУКТА Отдельный важный блок работы — превращение исходной площадки в понятный инвестиционный продукт. Необходимо собрать информацию таким образом, чтобы инвестор за короткое время мог понять: где находится площадка; что на ней можно реализовать; кому она принадлежит; какие существуют ограничения; насколько она обеспечена инфраструктурой; какая транспортная доступность; какие предварительные ТЭП можно получить; в чем преимущества территории; какие действия необходимы для запуска проекта.

10. ПАСПОРТ ПЛОЩАДКИ По результатам первичной проработки должна формироваться единая структурированная справка. 1. Общая информация Адрес, кадастровый номер, площадь, собственник, стоимость, контакты. 2. Соответствие техническому заданию Каким требованиям площадка соответствует и по каким параметрам имеются ограничения. 3. Земельно-имущественный статус Собственность, ВРИ, категория земель, обременения и права третьих лиц. 4. Градостроительный статус Территориальная зона, ПЗЗ, основные регламенты и ограничения. 5. Предварительные ТЭП Площадь возможного освоения, площадь застройки, этажность, ориентировочная общая площадь и другие ключевые показатели. 6. Ограничения ЗОУИТ, санитарные зоны, охранные зоны, ОКН, красные линии и иные ограничения. 7. Инженерная инфраструктура Электричество, газ, вода, канализация и другие сети. 8. Транспорт Автомобильные дороги, подъезды, железная дорога — где применимо, расстояние до основных транспортных магистралей. 9. Окружение Основные объекты и характеристики окружающей территории. 10. Документы Что получено, что отсутствует и что необходимо запросить дополнительно. 11. Коммерческие условия Цена, форма сделки и существенные условия собственника. 12. Риски Ключевые вопросы, требующие дополнительной проверки. 13. Потенциал Что именно можно создать на этой территории и в каком ориентировочном объеме. 14. Итоговый вывод. Рекомендуется к дальнейшей проработке / возможно при выполнении определенных условий / не рекомендуется.